Actualizado el 30 de septiembre de 2026, con el texto publicado en el BOE.
El desahucio de Maricarmen ha acabado en dos decretos de vivienda. El primero ya está publicado: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, en el BOE del día 30. 🏠 El segundo, centrado en la renovación de los alquileres, venía detrás.
Aquí no vamos a entrar en el debate político. Vamos a lo que casi nadie te está contando: qué cambia en tu bolsillo si tienes un piso alquilado, y qué conviene revisar esta semana. 🧐
Lo primero: esto todavía puede cambiar
Un real decreto-ley entra en vigor enseguida, pero tiene que convalidarse en el Congreso. Si no sale adelante, decae. Y esto no es teórico: en marzo de 2026 se aprobó un decreto muy parecido, con la misma prórroga de dos años y el mismo tope del 2 %, y el Congreso lo tumbó el 28 de abril. Resultado: medidas que estuvieron vigentes cinco semanas y un lío considerable para saber a quién le aplicaban.
Esta vez el Gobierno ha pedido un pleno extraordinario para el viernes 2 de octubre. Hasta que se vote, lo sensato es conocer las medidas y no reorganizar tu vida patrimonial encima de ellas. 🧐
Dicho esto, vamos con lo que ya está en el BOE. 👇
1. Prórroga extraordinaria: hasta dos años más de contrato
Es la medida que más gente va a notar. Los contratos de vivienda habitual que están vigentes pueden prorrogarse, por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, con el límite del 31 de diciembre de 2028.
El inquilino tiene que estar al corriente del pago: el decreto exige haber pagado la renta completa durante los ocho meses anteriores.
Qué significa para ti: si contabas con recuperar el piso al vencimiento —para venderlo, para usarlo o para alquilarlo a otro precio—, ese calendario se te puede ir dos años. Y eso afecta a decisiones que quizá ya tenías tomadas.
2. Desahucios suspendidos hasta 2030 (pero no en todos los casos)
El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de lanzamientos cuando concurren dos cosas: que el ocupante esté en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional, y que el propietario sea una entidad o gran tenedor de los que define la norma.
Léelo bien, porque aquí se está generando mucha confusión: no es una suspensión general de todos los desahucios, ni convierte cualquier impago en indefinido.
La pieza nueva: la comunidad autónoma paga o el procedimiento se para
El decreto introduce un mecanismo llamativo: cuando no hay alternativa habitacional, la comunidad autónoma debe abonar las rentas impagadas en el plazo de dos meses. Si no lo hace, el procedimiento queda suspendido. El Estado compensa después a las comunidades por ese coste, sin incluir intereses de demora.
Sobre el papel, es la primera vez que se pone dinero público donde antes solo había una suspensión. Cómo funcione en la práctica dependerá de cada comunidad, y eso lo veremos en los próximos meses.
3. Alquiler de temporada y por habitaciones: se acabó el atajo
Mucho propietario se pasó al alquiler de temporada para esquivar los cinco años de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El decreto cierra esa puerta:
- El contrato de temporada tiene que responder a una causa justificada y documentada de desplazamiento del inquilino (trabajo, estudios, tratamiento médico…).
- Si supera los doce meses, o si se encadenan más de dos prórrogas sin justificación, el contrato pasa a ser de vivienda habitual, con toda la protección de la LAU.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de lo que cobras por todas ellas no puede superar lo que costaría alquilar la vivienda entera.
Si tienes un piso «de temporada» que en realidad lleva años con el mismo inquilino, este es el momento de revisar el contrato. ⚠️
4. Y ahora, lo fiscal (que es donde nadie mira)
El decreto no es solo vivienda: toca impuestos. Estos son los frentes:
- Reducción del IRPF por alquiler de vivienda. Se reordenan los porcentajes, con reducciones que llegan al 100 % en los casos más protegidos y bajan por tramos según el precio, la zona y el tipo de contrato. Hasta ahora el esquema era del 50 % general, con subidas al 60 %, 70 % y 90 % en supuestos concretos. Qué porcentaje te toca a ti depende de tu contrato: es de las cosas que hay que mirar una por una.
- Bonificación para el inquilino en el IRPF, para rentas de hasta unos 33.000 € anuales y graduada según los ingresos. Según el Gobierno, equivale a ahorrarse hasta una mensualidad de alquiler.
- IVA del 10 % al alquiler turístico. Hasta ahora estaba exento de IVA. Si tienes un piso turístico, esto te cambia las cuentas. Y la vivienda pública y protegida baja al 4 %.
- Recargo en el IBI para viviendas de uso turístico en zonas tensionadas, que los ayuntamientos podrán aplicar.
- Tope del 2 % a la subida anual de la renta en los contratos en vigor, hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Ayuda a la compra de primera vivienda (‘TU CASA’): financiación al 0 % de interés con apoyo del Estado, de hasta el 20 % del valor de la vivienda y un máximo de 50.000 €, gestionada a través del ICO.
- Nuevo gravamen a las SOCIMI sobre beneficios no distribuidos del alquiler residencial.
- Límite a la compra especulativa: las entidades no podrán comprar vivienda por debajo del 70 % del valor de tasación, hasta el 31 de diciembre de 2028.
Traducido: la diferencia entre aplicar bien o mal la reducción del IRPF son cientos o miles de euros al año. Y se decide en la declaración, cuando ya no hay margen de maniobra.
5. El segundo decreto: la renovación automática
El Gobierno separó en un segundo decreto la medida más discutida: la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual. En lo esencial, y según se ha explicado, funcionaría así: pasados los cinco años, el contrato se renovaría automáticamente por otro periodo similar. Si el propietario no quiere renovar, tendría que alegar una causa justificada (por ejemplo, necesitar la vivienda), avisar con seis meses de antelación e indemnizar al inquilino con el equivalente a doce mensualidades.
Es, con diferencia, la medida con más consecuencias para un propietario particular, y también la que tiene el futuro parlamentario más incierto. Actualizaremos este artículo cuando se publique y se vote.
Qué hacer esta semana si tienes un piso alquilado
- Mira la fecha de vencimiento de tu contrato. Si vence antes del 31 de diciembre de 2028, entra en el terreno de la prórroga extraordinaria.
- Comprueba si tu inquilino está al corriente de los últimos ocho meses. Ese detalle decide si la prórroga aplica.
- Revisa los contratos de temporada y por habitaciones. Son los que más se van a mover.
- Recalcula tu reducción del IRPF con las reglas nuevas. Puede jugar a tu favor.
- Si pensabas vender, haz números otra vez: el calendario puede haber cambiado.
Preguntas frecuentes
¿La prórroga de dos años se aplica sola?
Es una prórroga extraordinaria por anualidades para contratos de vivienda habitual vigentes, con el tope del 31 de diciembre de 2028 y el requisito de estar al corriente del pago. El detalle de cómo se solicita y se aplica está en el propio decreto, y conviene verlo contrato a contrato.
¿Me pueden obligar a mantener a un inquilino que no paga?
La prórroga exige estar al corriente. La suspensión de lanzamientos hasta 2030 se refiere a situaciones de vulnerabilidad sin alternativa habitacional y a propietarios que son entidades o grandes tenedores. Si tienes un impago, te interesa esto otro que hemos escrito sobre qué declarar cuando el inquilino no paga.
¿Afecta a los contratos de renta antigua?
Los contratos anteriores a 1985 tienen su propio régimen, que viene de muy atrás. Lo contamos en qué es la renta antigua y qué puedes hacer si tienes una.
¿Y si soy yo el inquilino?
Te interesan dos cosas: la prórroga extraordinaria y la nueva bonificación en el IRPF para rentas de hasta unos 33.000 € anuales.
Te lo miramos con tus números
Un decreto de cien páginas no se resuelve leyendo titulares. Si tienes uno o varios pisos alquilados, lo útil es sentarse con tu contrato, tu fecha de vencimiento y tu declaración delante y ver qué te conviene hacer.
👉 Pide tu diagnóstico gratuito de 20 minutos y lo vemos. Somos asesores fiscales: te decimos lo que hay, no lo que quieres oír.
Fuentes: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026); rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026. Artículo informativo, actualizado a 30 de septiembre de 2026, con el segundo decreto todavía pendiente de publicación y ambos pendientes de convalidación en el Congreso. No sustituye al asesoramiento personalizado.
