Tu inquilino lleva tres meses sin pagar. Llega la declaración de la renta y te encuentras con la pregunta que nos hacen cada primavera: ¿tengo que declarar un alquiler que no he cobrado? 😰
La respuesta corta es que sí, en principio se declara. La buena noticia es que Hacienda tiene una salida, y mucha gente no la usa por desconocerla. Te la explicamos, y te contamos qué cambia con el decreto de vivienda de septiembre de 2026.
Por qué tienes que declarar lo que no has cobrado
El alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario, y estos rendimientos se imputan cuando son exigibles, no cuando entran en tu cuenta. 🏦 Es decir: si el contrato dice que el día 5 de cada mes se pagan 800 €, esos 800 € son exigibles el día 5, los cobres o no.
Parece injusto, y de hecho lo parece bastante. Por eso existe el mecanismo del que te hablamos ahora. 👇
La solución: los saldos de dudoso cobro
Puedes deducir como gasto los importes que no has cobrado, siempre que esa circunstancia esté suficientemente justificada. La Agencia Tributaria lo trata como «saldos de dudoso cobro», y la regla clave es de plazos:
- Tienen que haber pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro que hiciste y el final del año.
- Y la deuda no puede haberse renovado por medio.
Traducido al calendario: si quieres deducir esos impagos en la renta de este año, la primera reclamación tiene que estar hecha antes del 30 de junio. Si reclamas en octubre, ese año ya no cuenta. 📆
¿Y si luego cobro?
Entonces lo declaras como ingreso en el año en que lo cobres. No pierdes el beneficio: lo trasladas en el tiempo. Es un aplazamiento, no un regalo.
Qué cuenta como «primera gestión de cobro»
Aquí es donde se pierde mucha gente. Un wasap de «oye, que no me ha entrado el alquiler» es una gestión de cobro, pero tienes que poder demostrar la fecha. Lo que funciona:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Es el estándar: fecha, contenido y prueba de entrega.
- Requerimiento notarial, si el caso es grande.
- Demanda de desahucio o reclamación de cantidad.
- Y como refuerzo: correos, mensajes y extractos bancarios que muestren que el recibo se devolvió.
Consejo práctico: manda el burofax pronto, aunque creas que el inquilino va a pagar la semana que viene. No cuesta casi nada y es lo que te abre la puerta fiscal seis meses después. 🧾
Los gastos se siguen deduciendo
Otra cosa que se olvida: aunque no cobres, sigues teniendo gastos deducibles asociados a ese inmueble mientras esté alquilado: IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, amortización, reparaciones…
Con el impago deducido como saldo de dudoso cobro y los gastos aplicados, el resultado del inmueble puede ser negativo, y eso resta en tu declaración.
Qué cambia con el decreto de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026 añade dos cosas que te afectan directamente si tienes un impago:
- Amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de lanzamientos en casos de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, cuando el propietario es una entidad o gran tenedor.
- Introduce un mecanismo por el que la comunidad autónoma debe abonar las rentas impagadas en dos meses cuando no hay alternativa habitacional; si no lo hace, el procedimiento queda suspendido.
Ojo a la consecuencia fiscal: si acabas cobrando esas rentas, aunque las pague la administración, son ingreso. Y si antes las dedujiste como saldo de dudoso cobro, hay que declararlas en el año del cobro.
Qué hacer, por orden
- Reclama por escrito y con fecha. Burofax. Hoy mejor que mañana.
- Guarda todo: contrato, recibos devueltos, mensajes, acuse de recibo.
- Apunta las fechas. El plazo de seis meses se cuenta desde esa primera gestión hasta el 31 de diciembre.
- Decide la vía: acuerdo de pago, reclamación de cantidad o desahucio. Cada una tiene consecuencias distintas, también fiscales.
- Aplica el saldo de dudoso cobro en la declaración, con los gastos del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de declarar el alquiler mientras no cobre?
No. El rendimiento se imputa cuando es exigible. Lo que puedes hacer es deducir el importe no cobrado como saldo de dudoso cobro si cumples los requisitos.
¿Y si el inquilino se va debiendo varios meses?
El tratamiento es el mismo: se declara lo exigible y se deduce lo que cumpla las condiciones de saldo de dudoso cobro. Si más adelante recuperas algo, ese año se declara como ingreso.
¿Sirve un wasap como reclamación?
Ayuda como prueba, pero lo sólido es el burofax con acuse de recibo y certificación de texto, porque acredita fecha y contenido. Si el asunto va a acabar en el juzgado, esa diferencia importa.
¿La fianza tributa?
Mientras es fianza, no. Si al final del contrato te quedas con ella para cubrir impagos o desperfectos, ahí sí hay que ver cómo se computa. Es de esas cosas que conviene mirar antes de hacer nada.
Si estás en medio de un impago, no esperes a la renta
Casi todo lo que decide tu factura fiscal en estos casos se juega antes: cuándo reclamaste, cómo lo hiciste y qué pruebas tienes. En mayo ya no hay nada que hacer.
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Fuentes: Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025 (rendimientos del capital inmobiliario: gastos deducibles y saldos de dudoso cobro); Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30 de septiembre de 2026). Artículo informativo actualizado a 30 de septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento personalizado.
